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Erben und Steuerberater

Neuregelung der Bewertung von Immobilien bei der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer zum 01.01.2009

Die Ausgangssituation bei Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer

Das neue Erbschaftsteuerreformgesetz (ErbStRG) enthält eine komplette Neufassung der Vorschriften zur Bewertung von Immobilien für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer.

ErbschaftsteuerAm 07.11.06 hatte das Bundesverfassungsgericht (BVerfG, 1 BvL 10/02, BStBl II 2007, 192) in Karlsruhe bereits entschieden, dass die bislang in Deutschland geltenden Vorschriften zur Bewertung von Immobilienvermögen in Erbschaft- und Schenkungsfällen verfassungswidrig sind. Nach dem damaligen Urteil des BVerfG sind alle Vermögensarten (und nicht nur das Kapitalvermögen) gleich zu behandeln und auf Marktniveau (d.h. nach Verkehrswert/Marktwert) zu bewerten.

Die Vertreter der grossen Koalition haben sich am 06.11.2008 auf eine Neuregelung der Erbbschaftsteuer und Schenkungsteuer geeinigt. Der Bundestag hat am 01.12.2008 und der Bundesrat am 05.12.2008 den gesetzlichen Neuregelungen zugestimmt. Der Bundespräsident Horst Köhler unterzeichnete während der Weihnachtsfeiertage 2008 die Reform. Am 31.12.2008 wurden die Neuregelungen im Bundesgesetzblatt verkündet. Damit traten die Neuregelungen bei der Erschaftsteuer und Schenkungsteuer nun endgültig zum 01.01.2009 in Kraft.

Kurz vor der Einigung wurden nochmals umfangreiche Änderungen am Entwurf des Gesetzes zur Reform des Erbschaftsteuer- und Bewertungsrechts (Erbschaftsteuerreformgesetzes – ErbStRG) vorgenommen. Es handelt sich dabei um ein sog. Artikelgesetz, durch welches sich insbesondere Änderungen am Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), dem Bewertungsgesetz (BewG) sowie dem Baugesetzbuch (BauGB) ergeben.

Über aktuelle Entwicklungen zur Reform der Erbschaftsteuer haben wir Sie in den letzten Wochen bereits hier, hier und hier informiert.

Die Neuregelungen bei Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer und Bewertung

Der Bewertungsmassstab, wonach zukünftig unbebaute und bebaute Grundstücke zum gemeinen Wert (Verkehrswert / Marktwert) angesetzt werden sollen, wird durch die neuen Bewertungsvorschriften, insbesondere das Bewertungsgesetz (BewG) mit seinen neuen Vorschriften in den §§ 178 bis 203 erheblich modifiziert.

Nach diesen neuen Vorschriften wird sich (wie bisher) nur ein pauschalierter gemeiner Wert ergeben, der in vielen Fällen aber plötzlich über dem am Markt erzielbaren Verkehrs- oder Marktwert liegen wird. Deshalb werden Steuerpflichtige wesentlich häufiger zum Mittel der Öffnungsklausel nach § 198 BewG und dem Nachweis des niedrigeren gemeinen Wert durch ein Wertgutachten für ihren Grundbesitz greifen müssen.

Bewertung von unbebauten Grundstücken durch die Finanzbehörden

Bei den bisherigen Bewertungsvorschriften wurde ein pauschaler Abschlag von 20% am Bodenrichtwert vorgenommen, um die Anzahl der möglichen Überbewertungen in einer erträglichen Grössenordnung zu belassen. Damit sollten dann auch pauschal eine Vielzahl von individuellen Wertminderungen der Grundstücke mit abgegolten sein.

erbschaftsteuer schenkungssteuer

Dieser Abschlag von 20 % ist nach den Neureglungen nun nicht mehr vorgesehen. Ausgangspunkt bleibt zwar der Bodenrichtwert nach § 196 Baugesetzbuch (BauGB). Anpassungen für individuelle Grundstücksmerkmale sollen aber lediglich noch im Rahmen der Richtwertanpassung (bspw. für Art und Mass der baulichen Ausnutzung, Grundstücksgrösse etc.) möglich sein.

Damit findet eine Vielzahl von individuellen Grundstücksbesonderheiten – wie sie in der Praxis häufig auftreten (Grunddienstbarkeiten, Baulasten, Beeinträchtigungen, Belastungen etc.) – dann keine Berücksichtigung mehr.

Bewertung von bebauten Grundstücken durch die Finanzbehörden

Allgemein gelten auch hier die für die Wertermittlung erlassenen allgemeinen Vorschriften (z.B. Wertermittlungsverordnung (WertV)). Allerdings wird in den neuen steuerlichen Bewertungsvorschriften die übliche Verfahrenswahl oder auch die Anwendbarkeit mehrerer Verfahren eingeschränkt. Damit läuft die Bewertung des Finanzamtes auf eine vereinfachte Wertermittlung hinaus.

Der Verkehrswert eines bebauten Grundstücks setzt sich aus dem Wert des Grund und Bodens sowie dem Zeitwert der Gebäude zusammen. Neben den bereits aufgezeigten Bewertungsmängeln bei der Bodenwertermittlung kommen nun noch weitere Mängel hinzu. So soll bspw. nach Abzug der Alterswertminderung der verbleibende Gebäudewert mindestens 40 Prozent des Gebäudeherstellungswerts betragen.

Die Finanzbehörden werden des Weiteren auch keine Reparaturkosten oder Kosten für notwendige Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen am Gebäudebestand bei ihrer Ermittlung berücksichtigen.

Zudem wird es bei der Anwendung der Marktanpassungsfaktoren (Sachwertverfahren) sowie der Liegenschaftszinssätze (Ertragswertverfahren), dort, wo die Gutachterausschüsse keine geeigneten Daten veröffentlichen, häufig zu unsachgemäßen Wertansätzen kommen.

Auf Grund der vorstehenden Gegebenheiten kommt es in der Praxis immer wieder zu erheblichen Überbewertungen von Immobilien und damit zu überhöhten Steuerzahlungen bei Erbschaftssteuer und Schenkungsteuer!

Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts bei Immobilien

schenkungsteuerGemäss § 198 Bewertungsgesetz (BewG) steht es dem Steuerpflichtigen auch nach den neuen Regelungen frei, durch ein Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen nachzuweisen, dass der gemeine Wert am Wertermittlungsstichtag tatsächlich niedriger ist, als der vom Finanzamt nach §§ 179 und 182 – 196 BewG ermittelte Wert.

Die Bedeutung dieser Vorschrift hat angesichts der Neuregelungen bei der Erbschaftsteuer in der Praxis bereits deutlich zugenommen.

Wie wir Sie bei Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer unterstützen können

In Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuerangelegenheiten unterstützen wir Sie tatkräftig
bei der fachlichen Überprüfung der vom Finanzamt zur Bemessung der Erbschaftssteuer ermittelten Werte und

erstellen fachgerechte Verkehrswertgutachten für Ihre Immobilien zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts.
In einem Vorab-Check klären wir jedoch zunächst das Steuersparpotential und empfehlen nur dann die Erstellung eines Gutachtens, wenn wirklich mit einer Steuerersparnis zu rechnen ist. So entstehen für Sie keine unnötigen Gutachtenkosten.

ACHTUNG! Ein wirklich wichtiger Hinweis:
Wenn Sie den Verdacht haben, dass der Wert der Immobilie von der Finanzbehörde zu hoch festgestellt wurde (wir haben in der Praxis schon zahlreiche solche Fälle erlebt), dann sollten Sie unbedingt innerhalb der Vierwochenfrist Einspruch gegen den Bescheid über die Feststellung des Grundbesitzwerts einlegen. Dies ist Ihr gutes Recht und Ihnen entstehen daraus keinerlei Nachteile. Versäumen Sie die Einspruchsfrist, besteht keinerlei Möglichkeit mehr, gegen den Bescheid vorzugehen!

Setzen Sie bei der Bewertung auf geprüfte Fach- und gesicherte Marktkompetenz!

Wir sind Ihr kompetenter und erfahrener Ansprechpartner in allen Fragen der Immobilienbewertung und besitzen auch für schwierige Bewertungsaufgaben das notwendige Know-How.

Wir haben eine fundierte Ausbildung absolviert und bilden uns kontinuierlich (weit über das normale Mass hinaus) weiter. Von der gerichtlichen Anerkennung unserer Ausbildung – auch gegenüber dem Finanzamt – überzeugen Sie sich bitte hier. Mustergutachten, die die garantierte Qualität unserer Arbeit belegen, finden Sie hier.

Die Finanzbehörden werden mit steigender Einspruchsquote die eingereichten Gutachten sehr genau überprüfen, und – sofern diese nicht den Anforderungen genügen – sie zurückweisen.

Sie haben Fragen zum Thema der Grundstücksbewertung in Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuerangelegenheiten?

Wir freuen uns über Ihr Interesse und beantworten Ihre Fragen gern per Brief, Telefon, E-Mail oder auch ganz persönlich! Zögern Sie nicht, rufen Sie uns einfach unter +49 (0) 3592 31908 an.

Kostenloser Report Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer 2010

Das Thema der Bewertung von Immobilien in Zusammenhang  mit der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer liegt uns sehr am Herzen.

Deshalb wir haben für Sie zum Thema “Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer” einen kleinen Praxisratgeber (eBook) mit den wichtigsten Informationen zu den Neuregelungen bei der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer erstellt.
Kostenloser Abruf des Praxisratgebers “Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer” hier.

Weblinks zum Thema Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer und Bewertung von Immobilien

  • Bundesfinanzministerium mit aktuellen Informationen zur Reform der Erbschafts- und Schenkungsteuer

 

  • Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) in der aktuellen Fassung

 

  • Bewertungsgesetz (BewG) in der aktuellen Fassung

 

  • Freistaat Sachsen: Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder zur Umsetzung des Gesetzes zur Reform des Erbschaftsteuer- und Bewertungsrechts vom 30. März 2009:
  • Feststellung von Grundbesitzwerten, von Anteilswerten und von Betriebsvermögenswerten

und

  • Bewertung des Grundvermögens nach dem Sechsten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes

 

  • Statistisches Landesamt Sachsen zum Erbschaftsteueraufkommen in Sachsen

 

  • Pressemitteilung: Sachsen zahlen 26,6 Millionen Euro Erbschaftsteuer
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